Luanda – A autoconstrução passa a fazer parte do pacote do Crédito à Habitação, enquadrado no Aviso n.º 09/2023 de 3 de Agosto do Banco Nacional de Angola (BNA), que estabelece os regimes especiais de empréstimo bancário para a compra ou construção de casas por pessoas singulares e empresas.

Segundo esse diploma, que revoga/substitui o Aviso n.º 09/2022, de 6 de Abril, a medida visa adequar os critérios de concessão de empréstimos, taxas de juro e demais condições de acesso ao crédito à habitação e à construção ao rendimento médio dos clientes bancários.

Para tal,  o presente Aviso considera a autoconstrução, que não fazia parte do diploma anterior, como caso em que o cliente particular proprietário ou promitente-comprador de um terreno contrata uma empresa de construção para erguer a sua habitação própria permanente.

A par da autoconstrução, o documento do Banco Central mantém o Crédito à Habitação, à Construção e trás mais um elemento novo, Terreno Infraestruturado.

O novo diploma considera o Crédito à Habitação o empréstimo a ser concedido a um cliente particular para a aquisição de uma casa própria permanente, já construída (nova ou usada) e em construção ou a ser construída no futuro imediato, através de autoconstrução ou parte de um projecto habitacional em construção.

Já o Crédito à Construção é definido como o empréstimo a ser concedido ao promotor de um projecto habitacional, podendo ser o proprietário ou promitente-comprador do terreno e simultaneamente o construtor do projecto, ou ainda o proprietário/promitente-comprador do terreno e o vendedor dos imóveis, que celebra um contrato de construção com um construtor independente para a edificação do projecto.

Quanto ao Terreno Infraestruturado, o Aviso permite a concessão de crédito para compra de um terreno que se encontra numa zona em que estão instaladas as infraestruturas básicas, como saneamento, linhas de tensão eléctrica, fornecimento de água, pavimentação de arruamentos e iluminação pública.

De acordo com o BNA, as disposições do presente Aviso são de aplicação obrigatória pelas instituições financeiras bancárias de importância sistémica no mercado nacional, enquanto para os restantes bancos comerciais é facultativa.

Porém, o Banco Central esclarece que a obrigatoriedade aplica-se à concessão de crédito que cumpre os critérios de elegibilidade, estabelecidos no actual diploma, a clientes com risco de crédito coerente com o apetite de risco de cada Instituição Financeira Bancária.

Adicionalmente, o BNA adianta que os bancos comerciais podem, complementarmente, oferecer outros produtos de crédito à habitação e à construção de projectos habitacionais para servir os seus clientes que, não cumprindo os requisitos do presente Aviso, enquadram-se no seu apetite de risco e mercado alvo.

Os projectos de construção financiados ao abrigo do referido Aviso devem ser dimensionados, de forma a permitir terminar a sua construção num período não superior a três anos.

O novo diploma tem como objectivo promover a construção de mais casas no país e criar as condições para que os clientes bancários possam contratar créditos à habitação, compatíveis com o nível médio dos seus rendimentos.

Valores do crédito

Segundo o  documento do BNA,  o valor máximo financiável por imóvel é determinado pela capacidade financeira dos mutuários e garantes, conforme aplicável, não podendo exceder cem milhões de kwanzas, que devem ser reembolsado no prazo máximo de 30 anos.

A taxa de juro nominal máxima aplicável ao Crédito à Habitação é de 7% por ano, até 31 de Maio de 2032.

A partir de 01 de Junho de 2032, a taxa de juro de referência do mercado interbancário para o prazo de 30 dias, pode ser acrescida de uma margem que não deve exceder 1%.

Enquanto isso, a taxa de juro nominal máxima aplicável ao Crédito à Construção é de 10% por ano, até 31 de Maio de 2027. A partir de 01 de Junho de 2027, a taxa de referência do mercado interbancário para o prazo de 30 dias, pode ser acrescida de uma margem que não deve exceder 1%.

Os bancos comerciais devem avaliar a melhor opção para o cliente, entre prestações progressivas e prestações constantes, tendo em conta as características de cada um, incluindo o potencial aumento dos seus rendimentos, durante a vigência do crédito.

Independentemente do valor do imóvel, o crédito concedido ao abrigo do presente Aviso deve ser o único garantido, não sendo permitida a contratação de outros créditos bancários para o seu financiamento, em qualquer circunstância, mesmo em termos e condições diferentes aos dispostos deste documento, e/ou sendo contratados noutros bancos comerciais.

Os bancos comerciais podem estipular como condições adicionais à concessão do crédito, à intervenção de garantes nas operações, quando o nível de risco de crédito do cliente, assim o justifique.

Avança que o regime especial de crédito à habitação, estabelecido no presente Aviso, abrange os  créditos concedidos após a entrada em vigor deste diploma, assim como para a aquisição de habitação própria permanente, através da compra de terreno infraestruturado e/ou da autoconstrução.

Entre vários critérios, o crédito contempla também a compra de imóveis construídos após 2012, em construção ou a ser construídos e que sejam adquiridos ao promotor de um projecto habitacional, bem como podem ser financiados os imóveis que tenham sido atribuídos pelo Estado a um cidadão nos termos do regime de acesso às habitações construídas, com fundos públicos.

Requisitos para ter acesso ao crédito

Os bancos comerciais de importância sistémica e outros que pretendam oferecer Crédito à Habitação aos seus clientes, nos termos do presente Aviso, devem divulgar de forma visível, no seu site institucional, a disponibilidade das modalidades de crédito, bem como os requisitos de acesso ao mesmo.

Por outro lado, os promotores de projectos habitacionais devem reunir requisitos como ser uma sociedade constituída ao abrigo da Lei das Sociedades Comerciais, Lei das Sociedades Unipessoais, ou da Lei das Cooperativas, assim como ter contabilidade organizada e contas certificadas por um contabilista ou perito contabilista registado na Ordem dos Contabilistas e Peritos Contabilistas de Angola.

Estar registado no Instituto Nacional de Habitação como promotor imobiliário, quando aplicável, assim como possuir um alvará de empreiteiro válido e quando o promotor é também o construtor, também constam  dos requisitos.

A imobiliária deve ainda ter a situação fiscal e Segurança Social regular e possuir experiência comprovada na execução de projectos de construção de natureza semelhante ao projecto para o qual solicita financiamento.

Constam, igualmente dos requisitos, o não ter processos judiciais em curso, nem ser condenado por incumprimento contratual.

Entretanto, está excluído do âmbito do presente Aviso o financiamento para a aquisição de terrenos que não estejam infraestruturados, bem como projectos habitacionais a serem construídos nesses terrenos.

O presente diploma do BNA surge um ano e dois meses depois da entrada em vigor do Aviso 09/2022 de Abril, do mesmo Banco Central, que também estabelecia os regimes especiais de crédito à habitação e de crédito à construção.

Naquela altura, o BNA tinha anunciado a disponibilidade de 58 mil milhões de kwanzas das reservas obrigatórias dos bancos comerciais para financiar o crédito habitacional.

Até Dezembro de 2022, o Banco Central tinha o registo de apenas 63 dos 168 processos aprovados pela banca, o que representava 37,35 por cento.QCB/AC